2025. 3. 4. 22:15ㆍ주택연금
주택연금이란 공사가 「한국주택금융공사법」에 의하여 지급을 보증하는 역모기지제도*로 55세 이상(부부기준)의 분들이 소유 주택을 담보로 맡기고 매월 연금 등의 방식으로 노후생활자금을 평생 동안 대출받는 제도이며, 공사가 고객을 위해 보증하고 은행은 대출을 취급합니다.
가입자는 생존기간동안 연금 등의 방식으로 대출금을 받고 사망후 담보주택 매각 등의 방법으로 그동안의 대출 원리금을 한꺼번에 상환합니다.
대출원리금의 상환은 담보로 제공된 주택 가격범위 내에서 하면 되고, 대출금을 상환하고 남은 주택처분액은 상속인께 상속됩니다. 주택연금의 장점은 평생 거주를 보장하며 은퇴후 자녀들에게 부양부담을 지우지 않고 당당한 노후생활이 가능하다는 점입니다.
* 역모기지제도란?
소득이 없는 고령자가 자신이 소유한 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 매달 대출받는 제도입니다. 역모기지제도는 소득이 없어도 상환은 사후에 하면 되므로 주거가 안정되며, 소득이 없는 경우에도 상환압박이 없습니다. 반면에 모기지론은 주택을 구입하기 위해 주택을 담보로 제공하고 일시에 고액의 대출을 받고 매달 상환해야 하는 대출로 소득이 없으면 연체가 발생하기 쉽습니다.
① 보증상담 및 신청
주택 소재지를 관할하는 공사의 관할지사를 방문하셔서 보증상담을 받으신 후 보증신청을 하시거나 인터넷으로 상담접수가 가능합니다.
② 보증 심사
보증 및 대출 신청을 하시면 공사는 1주택 여부, 담보주택 평가 등 내부심사 및 현장실태조사 등을 통해 보증 심사를 진행합니다.
③ 보증약정/담보설정
보증승인 후 공사에 방문하시어 보증약정을 체결하시며, 공사에서는 해당 주택에 1순위로 근저당권(신탁방식의 경우 신탁 등기)을 설정합니다.
※ 저당권을 설정 시 고객님께서 ①보증금액의 120% 또는 ②최초보증기한(부부기준 연소자가 100세에 도달하는 해)의 예상주택가격(보증신청일 기준 주택가격에 주택가격상승률을 적용한 가액) 중에서 저당권설정금액을 선택하실 수 있습니다.
④ 보증서 발급
공사에서는 온라인으로 보증서를 발급합니다.
⑤ 대출 약정
대출을 받으시고자 하는 금융기관을 방문하시어 주택연금에 대한 대출약정을 체결하십니다.
⑥ 연금 등의 수령
원하시는 날짜에 연금을 수령하시게 됩니다.
(공통서류) 주민등록 등본 2부, 전입세대 열람표 1부,
(저당권방식) 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부, 등기권리증 원본
(신탁방식) 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부(배우자있는 경우 각각), 등기권리증 원본, 지방세납세증명서
* 배우자가 세대를 달리할 경우 배우자의 주민등록등본도 추가로 제출하셔야 합니다.
* 주민등록등본상 주소와 담보주택의 주소가 다를 경우 주민등록초본도 제출하셔야 합니다.
* 주택연금을 신청하기 위하여 공사를 방문하실 때에는 신분증을 지참하셔야 합니다.
* 자세한 사항은 제출서류 안내를 참고해 주시기 바랍니다.
주택연금 담보대상주택의 가격평가는
① 한국부동산원의 인터넷 시세
② 국민은행의 인터넷 시세
③ 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액)
④ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용합니다.
다만, 고객이 요구하는 경우에는 감정평가액을 우선 적용하며, 감정평가비용은 고객이 부담합니다.
위의 방법으로 평가한 주택가격이 시가 12억원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 12억원으로 봅니다.
고객이 공사의 지사에 내방하여 주택연금에 대한 상담 후 신청을 결정하고 필요서류들을 제출하시면, 공사에서 주택에 대한 심사과정을 거치게 됩니다.
공사에서는 고객님의 편의를 위해 표준처리기간을 1개월로 정하고 있으며 통상 2~3주가 소요되나, 관할 지사의 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
6.주택연금 이용중 재건축이나 재개발이 되면 계속 연금을 받을 수 있나요?
재건축/재개발/리모델링 시에도 연금을 계속 수령하실 수 있습니다('15.9.25. 개정).
단, 재건축등에 참여함을 입증하는 서류 제출 등 공사의 요구사항에 따르는 경우에 한합니다.
※ 주택연금 이용 중 재건축등 사업에 참여하는 경우 재건축등 사업기간에도 공사법 및 시행령에 의거하여 담보주택에 공사의 1순위 근저당권이 반드시 유지되어야 하므로, 조합등으로부터 제공되는 이주비대출을 받지 못하실 수 있습니다.
7.주택의 부속토지에만 주택연금 신청이 가능한가요?
주택연금은 주택을 담보로 하여 연금형식으로 대출을 받는 형태의 금융상품입니다.
주택연금에서는 주택과 그 주택이 속한 토지를 담보로 하도록 법규에서 정하고 있으므로 토지만으로는 주택연금에 가입하실 수 없습니다.
8.불가피하게 주택에 거주가 어려운 경우에도 주택연금을 계속 받을 수 있나요?
주택연금을 이용하고 있는 도중에 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 특별한 사유 없이 1년 이상 담보주택에 거주하지 않을 경우에는 주택연금 지급정지사유에 해당합니다.
다만, (1) 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 아래의 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받아 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 경우, (2) 실거주 예외 인정사유에 해당되어 1년 이상 미거주한 경우(다만, 해당 사유를 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우에 한함)에는 주택연금을 계속 받으실 수 있습니다.
<실거주 예외 인정사유>
① 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원(소)
② 자녀 등의 봉양의 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류
③ 「노인복지법」 제32조제1항 각 호의 노인주거복지시설(노인복지주택, 양로시설, 노인공동생활가정)로 이주하는 경우
④ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등
⑤기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등
다만, 농가주택은 주택연금 취급이 가능한 주택이오니 자세한 가입문의는 해당 주소지의 관할지사를 통해서 상담하시기를 권유드립니다.
* 공사홈페이지 > 공사소개 > 본사 및 지사찾기
1. 대출 기준금리는 고객과 금융기관이 협의하여 다음중 한가지를 선택할 수 있습니다.
- CD수익률 (3개월 변동금리)
- COFIX(신규취급액기준) (6개월 변동금리)
2. 적용금리는 '기준금리(CD수익률 또는 COFIX(신규취급액기준)) + 가산금리' 이며,
가산금리는 CD수익률의 경우 1.1%, COFIX(신규취급액기준)의 경우 0.85%입니다.
따라서, 고객의 선택에 따라 최종 대출금리는 CD수익률+1.1% 혹은 COFIX(신규취급액기준)+0.85%가 됩니다.
※ 주택담보대출 상환용 주택연금의 경우 대출 가산금리가 0.1%p 인하됩니다.
- CD수익률+1.1% → CD수익률+1.0% / COFIX(신규취급액기준)+0.85% → COFIX(신규취급액기준)+0.75%
3. 주택연금 대출금리는 취급 금융기관과의 협의를 거쳐 기준금리의 종류(CD수익률 또는 COFIX(신규취급액기준))와
가산금리 수준을 결정한 것으로, 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리보다 낮은 수준입니다.
10.주택연금 월지급금은 물가상승률에 연동되지 않나요?
가입시점에 결정된 주택연금 월지급금은 가입자(배우자 포함)의 종신까지 변동없이 동일하게 지급됩니다.
공사는 최초 주택연금 월지급금 산정 시 물가상승에 따른 자산가치 변화를 이미 반영(가입 시 결정된 주택가격 상승률이 가입기간 중 매년 일정하게 계속되는 것으로 가정)하였기 때문입니다.
※ 국민연금과 달리 연금액을 재계산하지 않는 이유
□ 주택연금은 동일 특성의 가입자 Pool 내에서 예상 보증료 수입이 예상 대위변제 손실을 충당할 수 있도록 수지상등 원칙에 기반하여 설계되었습니다. 따라서 위험률을 사전에 확정하므로 지급개시 이후 연금액은 변경되지 않습니다.
□ 국민연금은 수급대상인 노인세대에게 물가상승률이 반영된 연금을 지급하지만, 경제활동인구의 보험료를 통해 재원을 마련하고 있습니다. 미래의 물가상승률을 연금 지급 전 미리 고려하여 물가상승률에 연동되는 연금액을 산정하는 것이 아니며, 연금액의 물가상승률 연동에 따른 손실을 미래세대의 보험료율 인상을 통해 충당해가는 세대 간 현금유출입 매칭 구조입니다.
□ 주택연금은 금융상품으로 의무가입제도인 국민연금과는 연금액 산출 구조 및 재원확보방안 자체가 다르며, 미국과 홍콩 등 역모기지 제도를 운영하는 다른 국가에서도 물가상승률 등에 연동하여 연금액을 재계산하는 제도는 없습니다.
주택연금 이용 중 이사 등으로 거주지를 이전하는 경우, 공사의 담보주택 변경 승인을 받아 담보주택을 기존 거주주택에서 새로운 거주주택으로 변경할 수 있습니다. 이 때, 신규주택의 공시가격등*은 조건변경 승인일을 기준으로 12억원 이하이거나 기존 거주주택(기존주택) 공시가격등*보다 낮거나 같아야 합니다.
* 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가격을 말하며, 공시가격이 없는 경우에는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 행정안전부장관이 고시하거나 「지방세법」 제4조에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가격(시가표준액) → 한국부동산원 인터넷 시세 → 국민은행 인터넷 시세 → 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액의 순서로 적용합니다.
※ 일반주택과 노인복지주택 간, 일반주택과 오피스텔 간, 노인복지주택과 오페스텔 간의 단보주택 변경은 허용되지 않습니다.
이사하는 시점에 기존주택과 신규주택의 가격을 각각 평가하며, 평가 결과 담보가치가 증가·동일·감소함에 따라 월지급금이 증가, 동일 또는 감소할 수 있습니다.
다만, 경우에 따라 이사가 불가능할 수 있으며, 담보가치가 증가한 경우에도 주택가격 12억원에 해당하는 월지급금까지만 지급받으실 수 있으므로, 반드시 이사 가능여부 등을 사전에 문의해 주시기 바랍니다.
□ 주택소유자가 사망하였을 경우, 보증 약정 당시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 있다면 배우자 앞으로 6개월 이내에 채무인수약정을 하셔야 합니다.
ㅇ 채무인수약정은
① 상속인들의 동의를 받아 배우자 앞으로 담보주택 소유권을 전부 이전한 후(신탁방식 주택연금의 경우는 제외)
② 관할지사 내방하여 근저당권설정변경계약 체결 등 채무인수 관련 서류를 작성하셔야 하며,
③ 최종적으로 은행에 방문하여 연금통장 개설 등의 절차를 진행하셔야 합니다.
□ 6개월 이내에 배우자 앞으로 채무인수를 완료하지 않거나 부부 모두 사망하셨을 경우 연금 등의 지급이 중단되고 대출금을 상환하여야 합니다.
ㅇ 대출금은 주택의 처분(경매 등)을 통하여 상환하거나 직접상환하실 수 있습니다.
ㅇ 상환하셔야 할 대출금은 주택가격 범위로 한정되므로 대출금액이 주택가격을 초과하여도 상속인(유족)께 부족분을 청구하지 않습니다. 또한 대출금액이 주택가격보다 적은 경우에는 대출금을 상환하고 남은 부분은 상속인(유족)께 상속됩니다.
ㅇ 주택을 처분하지 않고 대출금을 별도의 자금으로 직접 상환하실 경우 근저당권이 말소되므로 담보주택은 상속인께 상속됩니다.
주택연금 중도 해지를 원하는 경우 관할지사나 취급 금융기관 지점에서 상환해야하는 연금대출잔액을 확인한 후, 취급 금융기관 지점에서 대출 잔액을 모두 상환하시면 됩니다.
중도해지 시 상환해야 하는 금액은 상환시점의 연금대출잔액으로, 연금지급액(월수령액, 개별인출금)+보증료(초기보증료, 연보증료)+대출이자를 합산한 금액입니다.
상환 후 상환영수증을 관할지사 담당자에게 팩스 등을 통해 전달하여 주시고, 주택연금 관련 등기 말소절차를 문의해주시기 바랍니다.
□ 주택연금(우대형 주택연금 및 대출상환우대방식 주택연금 제외) 가입 후 주택을 추가로 취득 가능합니다.
ㅇ 주택연금은 가입 시 보유주택수(공시가격등 12억 이하)를 확인하고 있으며, 가입 이후 추가로 취득한 주택에 대하여는 제한하지 않습니다.
ㅇ 다만, 우대형 주택연금과 대출상환우대방식 주택연금은 정부의 재정 지원이 전제된 상품으로 가입자의 도덕적 해이를 방지하기 위해 가입 후 주택을 추가로 취득하는 것을 금지하고 있습니다.
15.공적연금(국민연금.공무원연금등)을 받고 있는데 주택연금 이용이 가능한가?
□ 공무원연금 등 공적연금을 받고 계신 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다.
ㅇ 주택연금은 특별한 소득이 있더라도 노후생활에 필요한 자금을 지원해 주는데 의의가 있기 때문입니다.
□ 또한 주택연금은 매월 지급받는 연금이지만 실제로는 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 주택연금의 월지급금은 소득에 포함되지 않습니다.
ㅇ 주택연금 월지급금은 소득에 포함되지 않기 때문에 주택연금에 가입하는 경우에도 기초노령연금 등 공적연금 수령에는 전혀 불이익이 발생하지 않습니다.
16.배우자중 적은 나이가 만 61세 일 경우 주택연금 예상 수령액(공시가격 12억 아파트),정액형,증액형
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