주택연금의 담보주택이 되기 위한 요건 (Q&A)

 

 

 "담보주택"이란 주택소유자가 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다(「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2024. 5. 8. 발령, 2024. 6. 3. 시행) 제2조제7호).

 

 담보주택은 공사의 보증신청일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다

(「주택담보노후연금보증규정」 제5조).

 담보주택의 가격이 다음의 가격을 순서대로 우선하여 적용했을 때 12억원을 초과하지 않을 것

√ 공시가격(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시되는 가격)

√ 시가표준액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 행정안전부장관이 고시하거나 「지방세법」에 따라 지방자치단체의 장이 결정하는 가액)

√ ① 한국부동산원의 인터넷시세, ② 국민은행의 인터넷시세, ③ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순서대로 우선하여 적용한 금액(신청인이 원하는 경우에는 ③ 감정평가업자의 감정평가액을 우선 적용)

 신청인이 주택 전부를 소유하거나(단독소유) 배우자와 공동으로 주택 전부를 소유하고 있을 것(공동소유)

√ 주택 소유여부는 담보주택의 등기사항증명서로 확인합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.나(2)].

 가입신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것(다만, 최초 부증부대출 실행일까지 신청인 또는 배우자가 주민등록전입신고를 하고 타인이 거주하지 않는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

√ 공사는 방문조사 또는 서류조사를 통해 주택연금 가입신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택과 일치하는지와 가입신청인 또는 배우자가 실제로 담보주택에 거주하는지 여부를 모두 확인합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.나(3)].

 

 다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것

(다만, 최초 보증부대출 실행일까지 해당 사항을 말소, 해제 및 해지하는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

 

√ 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권에 대한 권리침해중인 주택

√ 저당권, 전세권 등 제한물권 또는 임차권등기가 설정된 주택

√ 주택의 전부 또는 일부를 임대차보증금이 있는 임대차계약중인 주택

 재건축·재개발사업이 진행되고 있지 않을 것

 토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것

 토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(다만, 미등기사유가 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 함)

 오피스텔의 경우 주거목적으로 사용될 것

 

Q. 임차인이 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요?

 

A. <주택연금 가입 시>

 

주택연금은 해당 주택을 실제 거주지로 이용하고 있어야 하므로 집을 전세(또는 월세)로 주고 있는 경우에는 가입할 수 없습니다. 다만, 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 주택이라면 주택연금에 가입하실 수 있습니다. 또한, 보증금 있는 주택의 경우에는 인출한도를 사용하여 보증금을 반환하는 조건으로 가입하실 수 있습니다.

 

<주택연금 가입 후>

 

주택연금에 가입한 담보주택을 전세(또는 월세)로 줄 수 없습니다. 다만, 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없는 월세로 주택의 일부에 대해서는 임대할 수 있습니다. 또한, 한국주택금융공사 홈페이지에서 공고하는 아래의 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받아 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하고 담보주택 전부를 임대하는 것에 대하여 공사의 동의를 받은 경우에는 보증금 없는 월세로 주택의 전부에 대해서 임대할 수 있습니다.

 

 실거주 예외 인정사유

 

① 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원

 

② 자녀 등의 봉양을 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류

 

③ 노인주거복지시설(노인복지주택, 양로시설, 노인공동생활가정)로 이주하는 경우

 

④ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등

 

⑤ 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등

 

Q. 주택담보대출이 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요?

 

A. 이미 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다. 한국주택금융공사는 주택연금 가입신청 시 또는 이용 도중 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 인출한도설정제도를 운영하고 있습니다.

 

최대인출한도는 연금대출한도(가입 시부터 100세까지 받으시는 연금액을 현재가치로 환산한 값)의 50%(일반 주택연금), 50% 초과 90% 이내(주택담보대출 상환용 주택연금), 45% 이내(우대형 주택연금)이며, 대출한도는 담보주택의 가격 및 연령 등을 기준으로 산정하게 됩니다.

 

인출한도의 개념, 범위 및 활용용도 등 인출한도에 관한 보다 자세한 사항은 이 콘텐츠 <주택연금 지급-지급방식 및 지급금액-지급방식> 부분에서 확인하실 수 있습니다.

 

[출처 : 한국주택금융공사 고객의 소리 홈페이지-FAQ 참조]